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Aucun autre secteur (transport, industrie, autres) n'a autant réussi à réduire les émissions que le secteur immobilier. Certes, en 2022, ce secteur a bénéficié d'un hiver exceptionnellement doux. De plus, de nombreuses personnes ont probablement été particulièrement économes dans le chauffage de leurs bâtiments en raison du risque de pénurie d'énergie lié à l'invasion russe en Ukraine. Cependant, les émissions de gaz à effet de serre avaient déjà diminué de manière significative les années précédentes. Le fait qu'elles soient désormais inférieures de 44% au niveau de 1990 est d'autant plus remarquable que la surface des bâtiments chauffés, appelée surface de référence énergétique (SRE), a augmenté de 46,6% pour atteindre 796 millions de mètres carrés sur la même période. Cela signifie que les émissions par unité de surface chauffée ont diminué encore plus fortement – soit une réduction totale de 61,7%.
Bien que ces nouvelles soient globalement positives, il est clair que les objectifs climatiques ne pourront être atteints que si les mesures nécessaires sont réellement mises en œuvre. D'après les objectifs de l'article 4 de la loi sur le climat et l'innovation (LCI), le parc immobilier ne devra émettre en 2040 que 18% des émissions de gaz à effet de serre de 1990. Cela implique une réduction supplémentaire de 67,9% des émissions entre 2022 et 2040. À partir de 2050, l'objectif de zéro émission nette s'appliquera, signifiant que la Suisse ne pourra plus émettre dans l'atmosphère plus de gaz à effet de serre que ce que les puits naturels et technologiques peuvent absorber.
Concernant les objectifs intermédiaires, le parc immobilier est, selon les données de l'inventaire des gaz à effet de serre, à peu près sur la trajectoire de réduction prévue. L'objectif intermédiaire fixé pour 2020 (réduction de 40% par rapport à 1990) a été atteint, bien que avec deux ans de retard. Le parc immobilier accuse donc un léger retard sur les objectifs climatiques, ce qui souligne que le chemin reste long et parsemé d’embûches..
Pour atteindre les objectifs ambitieux, il est nécessaire de prendre les bonnes mesures et de les coordonner efficacement dans le temps. Cela requiert une base de données étendue et détaillée. L'inventaire des gaz à effet de serre a l'inconvénient de se baser uniquement sur des données nationales agrégées et des valeurs moyennes, ce qui ne permet pas de tirer des conclusions sur des bâtiments individuels. De plus, il est important de noter qu'il ne prend en compte que les émissions de Scope 1. Cela signifie que l'inventaire des gaz à effet de serre ne couvre pas toutes les émissions liées au parc immobilier.
L'accès aux données réelles de consommation énergétique de chaque bâtiment est donc d'une grande utilité:
Les données mesurées de consommation énergétique des bâtiments présentent l'avantage d'être précises, spécifiques et immédiatement exploitables. Elles permettent aux propriétaires et aux investisseurs de prendre des décisions informées, d'améliorer l'efficacité énergétique de manière ciblée, de réaliser des économies et de contribuer efficacement à la protection du climat.
Pour établir des benchmarks fiables de la consommation réelle d'énergie, mesurée en kilowattheures (kWh), des bâtiments résidentiels suisses, Signa-Terre et Wüest Partner ont analysé les données de consommation de plus de 10 000 bâtiments résidentiels, représentant une surface de référence énergétique d'environ 18 millions de mètres carrés. Les données ont été anonymisées afin qu'aucun bâtiment ou propriétaire ne puissent être spécifiquement identifiés.
Le processus de collecte et de traitement des données de Signa-Terre débute par une visite technique des propriétés. Les compteurs sont identifiés, des concepts de mesure sont élaborés et des clés de répartition énergétique sont définies, servant de base solide pour une comptabilité énergétique précise. Le respect de normes internationalement reconnues, telles que l'ISAE 3000 Type 2, lors de la collecte et du traitement des données, assure une grande fiabilité.
La collecte des données a été réalisée sur différentes années: Signa-Terre utilise des données de 2023, tandis que Wüest Partner se base sur des chiffres de consommation de 2022. Dans les deux cas, les mesures sont ajustées en fonction des conditions climatiques et couvrent une période de 12 mois pour prendre en compte les fluctuations saisonnières.
Pour un benchmarking pertinent, les données de consommation sont normalisées par rapport à la surface de référence énergétique (SRE), exprimées en kilowattheures par mètre carré et par an (kWh/m²a). Cette normalisation permet une comparaison directe entre différents bâtiments résidentiels et fournit des informations précieuses sur la performance actuelle et le potentiel d'amélioration.
Pour calculer les valeurs d'émissions basées sur les indices de consommation effectivess d'un bâtiment résidentiel, la consommation réelle d'énergie (mesurée en kWh) est d'abord ajustée en fonction des conditions climatiques pour harmoniser les données et les rendre comparables. Cet ajustement climatique est effectué selon la norme SIA 380:2022, annexe F, également utilisée par la Real Estate Investment Data Association (REIDA). Ensuite, la consommation d'énergie corrigée est multipliée par le facteur d'émission correspondant, qui dépend de la source d'énergie utilisée. Ce facteur d'émission décrit la quantité d'équivalents CO₂ (CO₂eq) émise par unité d'énergie consommée. Les facteurs sont régulièrement mis à jour et sont alignés sur les bases méthodologiques de REIDA. Les valeurs d'émissions résultantes indiquent les émissions de gaz à effet de serre (en kilogrammes de CO₂eq) découlant de la consommation d'énergie. La classification des émissions de CO₂ dans les différents scopes suit la méthodologie du Greenhouse Gas Protocol (GHGP).
L'intensité énergétique moyenne des bâtiments étudiés, pondérée par la surface de référence énergétique (SRE), est de 119,2 kWh/m²a (figure 3). En comparant cette valeur à la moyenne arithmétique de 126,6 kWh/m²a, on constate que les bâtiments plus grands ou plus énergivores sont en moyenne plus efficaces. Autrement dit, ils affichent, comme on pouvait s'y attendre, une meilleure efficacité énergétique que les bâtiments plus petits.
Compte tenu des conclusions de l'analyse de l'intensité énergétique, il n'est pas surprenant que l'intensité des émissions affiche également une valeur moyenne pondérée par la surface de référence énergétique (SRE) de 19,3 kg équivalent CO₂ par mètre carré et par an (kg CO₂eq/m²a), inférieure à la moyenne arithmétique de 21,8 kg CO₂eq/m²a (figure 4). Les émissions de Scope 1 (émissions directes issues des combustibles) dominent largement avec une intensité d'émission pondérée de 17,2 kg CO₂eq/m²a, surpassant de loin les émissions de Scope 2 (émissions indirectes de gaz à effet de serre provenant de l'énergie achetée). Les émissions directes sont donc la principale source de rejet de CO₂, ce qui est conforme aux attentes étant donné la forte proportion de combustibles fossiles (71,5%). La mesure la plus efficace pour réduire ces émissions est de passer à des sources d'énergie sans combustibles fossiles. D'importantes économies peuvent également être réalisées en rénovant l'enveloppe du bâtiment.
L'intensité énergétique moyenne varie considérablement selon les différents systèmes de chauffage. Les chauffages électriques affichent l'intensité énergétique la plus élevée avec 142,5 kWh/m²a, suivis de près par les chauffages au mazout (140,0 kWh/m²a) et les chauffages au gaz (130,3 kWh/m²a). Les chauffages au bois (107,8 kWh/m²a) et les systèmes de chauffage de proximité ou à distance (108,6 kWh/m²a) se situent dans la moyenne. Les pompes à chaleur se démarquent nettement avec la valeur la plus basse de 41,7 kWh/m²a, soulignant ainsi leur attractivité en matière d'efficacité énergétique.
Des différences significatives se manifestent également dans l'intensité des émissions entre les systèmes de chauffage. Comme prévu, les systèmes dépendant des combustibles fossiles affichent les valeurs d'émissions les plus élevées: les chauffages au mazout arrivent en tête avec 33,7 kg CO₂eq/m²a (Scope 1 + 2), suivis des chauffages au gaz avec 22,5 kg CO₂eq/m²a. Ces deux systèmes génèrent des émissions directes élevées (Scope 1) et des émissions indirectes minimales (Scope 2).
À l'inverse, les chauffages au bois et les pompes à chaleur émettent seulement de très faibles quantités de gaz à effet de serre, avec respectivement 0,8 et 0,2 kg CO₂eq/m²a, car ils utilisent principalement des énergies renouvelables. Le chauffage à distance présente un niveau d'émissions modéré avec 8,8 kg CO₂eq/m²a, indiquant une dépendance relativement faible aux combustibles fossiles.
L'intensité énergétique moyenne des bâtiments varie considérablement en fonction du type de propriétaire. Les biens immobiliers détenus par des particuliers ou des family offices présentent l'intensité énergétique moyenne la plus élevée, avec 127,6 kWh/m²a. Cela indique que ces groupes de propriétaires possèdent généralement des bâtiments plus anciens, moins optimisés sur le plan énergétique. Cela peut s'expliquer par un manque de moyens financiers ou par une insuffisance de connaissances face à des réglementations de plus en plus complexes. Il convient également de noter que la pression réglementaire sur ces propriétaires n'est pas (encore) aussi forte que pour les investisseurs institutionnels. À l'autre extrémité du spectre se trouvent les fondations immobilières et les coopératives, qui affichent l'intensité énergétique la plus faible avec 109,8 kWh/m²a—un signe fort de l'engagement de ces types de propriétaires en faveur de bâtiments durables et énergétiquement efficaces.
L'intensité moyenne des émissions (Scopes 1 + 2) varie de 14,8 kg CO₂eq/m²a pour les fondations immobilières et les coopératives à 22,3 kg CO₂eq/m²a pour les particuliers et les family offices. Les émissions élevées des bâtiments détenus par des particuliers et des family offices s'expliquent par une consommation d'énergie plus importante et l'utilisation de sources d'énergie plus émettrices. À l'inverse, les émissions relativement faibles des fondations immobilières et des coopératives indiquent une utilisation consciente de sources d'énergie à faibles émissions et une meilleure efficacité énergétique.
Des études antérieures, telles que celles menées par REIDA, ont analysé des données réelles de consommation d'énergie et d'émissions. La comparaison avec ces études révèle que les valeurs obtenues ne sont pas identiques, ce qui peut s'expliquer par plusieurs hypothèses.
Une différence majeure réside dans la composition et la taille de l'échantillon. Notre échantillon est exclusivement composé de bâtiments résidentiels, qui consomment plus d'eau chaude que d'autres types de bâtiments. De plus, il inclut une proportion significative de bâtiments à usage privé, pour lesquels on peut s'attendre à une efficacité énergétique généralement plus faible. Nous supposons également que le degré de couverture des données de consommation pourrait expliquer les différences observées. Le processus de collecte de données appliqué par Signa-Terre est conforme aux exigences strictes de la norme ISAE 3000 Type 2, offrant une fiabilité supérieure par rapport aux données de consommation auto-déclarées recueillies en dehors de cette norme. Il est également possible que notre échantillon contienne une proportion plus élevée de bâtiments anciens, bien que cela ne puisse être démontré de manière concluante.
Une autre différence concerne la répartition géographique de l'échantillon. Bien que nos données soient diversifiées, elles ne couvrent pas tous les cantons suisses proportionnellement à leur taille. Cela signifie que certaines régions avec des conditions climatiques ou structurelles spécifiques pourraient être moins représentées dans notre analyse.
Enfin, même en appliquant des approches méthodologiques similaires, comme celles proposées par REIDA et dans la norme SIA 380:2022, des divergences dans les résultats peuvent survenir. Les analyses peuvent conduire à des valeurs de référence différentes, même si nous essayons de suivre certains standards. Cela peut être dû à des interprétations variées des normes (par exemple, la façon dont la consommation électrique des parkings souterrains ou l’électricité des communs sont traitées) ou à l'utilisation d'hypothèses ou de simplifications différentes dans les calculs.
Tout d'abord, les deux sets de données de Signa-Terre et Wüest Partner ont été nettoyés et harmonisés pour créer une base de comparaison cohérente. Ce processus est essentiel pour s'assurer que les données sont dans un format uniforme et pour éliminer toute incohérence ou anomalie avant de commencer l'analyse (des informations plus détaillées sur l'échantillon de données sont disponibles en Annexe 2).
L'analyse s'est concentrée sur trois principales catégories de consommation d'énergie:
Étant donné que la consommation d'énergie thermique est fortement influencée par les conditions climatiques, une correction climatique des données de consommation a été réalisée. Cette correction est nécessaire pour comparer des bâtiments situés dans différentes régions géographiques aux conditions météorologiques variées. Comme les données proviennent de deux années différentes (2022 et 2023) et de divers emplacements en Suisse, l'ajustement climatique a été effectué selon la méthode des degrés-jours de chauffage (DJU) décrite dans REIDA et la norme SIA 380. Les données climatiques correspondantes ont été obtenues auprès de MétéoSuisse pour les stations climatiques SIA, en sélectionnant la station la plus proche conformément aux règles de REIDA. Une légère modification a été apportée concernant la période de référence: au lieu de la période définie par REIDA (2010–2019), la période 2010–2022 a été utilisée pour cette analyse.
À partir de la consommation énergétique des bâtiments, l'intensité énergétique (kWh par m² et par an) a été calculée. Ensuite, les émissions de gaz à effet de serre en kg CO₂eq et l'intensité des émissions (kg CO₂eq par m² de surface de référence énergétique et par an) ont été déterminées. Les facteurs d'émission utilisés sont tirés de la base méthodologique REIDA pour assurer la comparabilité des résultats.
Les deux tableaux suivants présentent la composition des ensembles de données nettoyés et harmonisés de Signa-Terre et Wüest Partner.
Les informations présentées ici sont le fruit d'une étroite collaboration entre Signa-Terre et Wüest Partner.
Fondée en 2008, Signa-Terre est une entreprise suisse spécialisée dans la gestion immobilière, avec un accent particulier sur la transition énergétique et climatique. Elle propose des solutions innovantes basées sur des données de consommation réelles pour accompagner la décarbonisation des portefeuilles immobiliers. Depuis 2023, Signa-Terre fait partie du groupe Wüest Partner, qui détient une participation majoritaire dans l'entreprise.
Si vous êtes intéressés par les benchmarks présentés dans cet article ou par des services liés à la décarbonisation de votre portefeuille immobilier, les spécialistes des deux entreprises sont à votre disposition.
Signa Terre:
www.signa-terre.ch
Nicolas Demierre
Wüest Partner:
www.wuestpartner.com
Jacqueline Schweizer
Margarita Agriantoni